第十章 房地产投资——亿万富翁捷径（3）（2/2）
《三天读懂投资理财学》作者：李久佳 2017-04-14 14:44
国。深圳、珠海、武汉、西安、兰州、呼和浩特等城市的城中村改造房，很多都在无证低价销售。北京的“乡产权”、“小产权”低价房，也是一浪高过一浪，其中相当一部分是城中村改造房，它们同样面临无“五证”的困境。
许多城中村改造房价格远远低于商品房的价格。为什么城中村改造房的价格与同地段同类商品房有那么大的差距呢？由于城中村房屋无须向普通商品房那样，交纳土地出让金及土地其他成本，因此售价低于普通商品房。
那么正常的房地产商开发商品房的流程是什么样呢？
而城中村的改造，正是将正常商品房开发流程缩短，没有其中的国有土地使用证。
但是，由于五证专业性很强，并不是每个人都可以看明白五个证件的。因此，我们购房时只用查验《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两个证件。因为一般情况下，开发商拿到《国有土地使用证》是建立在已经审批下来的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》基础之上的。但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。如果没有取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，那么开发商是拿不到《商品房预售许可证》的。《商品房预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，具备了开发的商品房进入市场交易的资格。但是，我们还是要在签合同前确定一下，所预购的房屋是不是在预售范围内，以防开发商“偷梁换柱”。
第二节 容积率——穷人可以住的高指标房屋
2009年7月26日，中央电视台经济半小时以《相当多数开发商为谋暴利改容积率》为题，报道了住房建设当中有关容积率的问题。
“商品房价格到底有没有水分？房地产业到底存不存在暴利？土地价格到底会不会推高房价？这些都是楼市上争论不休而又纠缠不清的谜题。”根据权威数据来算，地价成本约占房屋售价的比例为23%。建造房屋的工程成本约占房屋价格的30%，建造房屋过程中所缴纳的税费等成本占到了房屋价格的24%。如果这样算下来，房地产业并不是一个暴利的行业。可是为什么每年的福布斯排行榜上那么多的地产商呢？房地产业内流传着这样一句话：盖房就跟高速超载一样，不超载就赚不了钱。超载形容的就是高容积率。因此，容积率对于投资房地产的投资者来说，是一个关键的问题。
容积率是指住房的总建筑面积除以用地面积的比率。
容积率＝总建筑面积/总用地面积。如果建筑物层之间的高度超过8米，那么该层建筑面积加倍计算容积率。
许多城中村改造房价格远远低于商品房的价格。为什么城中村改造房的价格与同地段同类商品房有那么大的差距呢？由于城中村房屋无须向普通商品房那样，交纳土地出让金及土地其他成本，因此售价低于普通商品房。
那么正常的房地产商开发商品房的流程是什么样呢？
而城中村的改造，正是将正常商品房开发流程缩短，没有其中的国有土地使用证。
但是，由于五证专业性很强，并不是每个人都可以看明白五个证件的。因此，我们购房时只用查验《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两个证件。因为一般情况下，开发商拿到《国有土地使用证》是建立在已经审批下来的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》基础之上的。但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。如果没有取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，那么开发商是拿不到《商品房预售许可证》的。《商品房预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，具备了开发的商品房进入市场交易的资格。但是，我们还是要在签合同前确定一下，所预购的房屋是不是在预售范围内，以防开发商“偷梁换柱”。
第二节 容积率——穷人可以住的高指标房屋
2009年7月26日，中央电视台经济半小时以《相当多数开发商为谋暴利改容积率》为题，报道了住房建设当中有关容积率的问题。
“商品房价格到底有没有水分？房地产业到底存不存在暴利？土地价格到底会不会推高房价？这些都是楼市上争论不休而又纠缠不清的谜题。”根据权威数据来算，地价成本约占房屋售价的比例为23%。建造房屋的工程成本约占房屋价格的30%，建造房屋过程中所缴纳的税费等成本占到了房屋价格的24%。如果这样算下来，房地产业并不是一个暴利的行业。可是为什么每年的福布斯排行榜上那么多的地产商呢？房地产业内流传着这样一句话：盖房就跟高速超载一样，不超载就赚不了钱。超载形容的就是高容积率。因此，容积率对于投资房地产的投资者来说，是一个关键的问题。
容积率是指住房的总建筑面积除以用地面积的比率。
容积率＝总建筑面积/总用地面积。如果建筑物层之间的高度超过8米，那么该层建筑面积加倍计算容积率。